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关于居住权的那些事儿

发布时间2021-04-09 15:26:56   来源:河北法制网   收藏本文

 
        更有保障  新华社发 徐骏 作
 
        河北法制报记者 刘帅
 
        在司法实践活动中,有关居住权的问题日益增多,民法典第十四章把居住权制度正式纳入到了物权编。
 
        案例一:
 
        李先生和沈女士经人介绍结婚,婚后育有两个男孩。双方因婚前缺乏了解,婚后发现性格不合,经常因家庭琐事发生争吵,导致夫妻感情彻底破裂,已无和好可能。沈女士将王先生诉至清河县人民法院,要求离婚。经法院协调,双方达成协议,法院出具民事调解书:双方自愿离婚,婚生长子由王先生抚养,抚养费由王先生承担;婚生次子由沈女士抚养,抚养费由沈女士承担;双方均有探视权,具体时间双方协商;二人婚后购买一处房产,在沈女士名下,王先生享有居住权,由王先生偿还剩余房贷,日后归其婚生长子所有。
 
        案例二:
 
        陈某与曹某系夫妻关系,生育三子曹甲、曹乙、曹丙。1998年,曹甲与曹乙、曹丙签订一份《协议书》,由曹甲出资购买其父亲曹某单位公房,包括三间正房及院落,所有权归曹甲,父母有居住权。多年之后,曹某过世,曹乙认为当时由曹甲一人出资购买的房子,所有权归曹甲自己所有显失公平,双方签订的协议属无效协议。曹丙则认为母亲陈某对此处房产享有居住权,而曹甲让自己的儿子到该处房产居住,由于生活习惯的不同,影响了老人的生活起居,是变相侵犯老人的居住权。曹甲将曹乙和曹丙诉至涿鹿县人民法院,请求法院对该房产的所有权予以确认。法院经审理认为,此案系合同纠纷及所有权确认纠纷。此案当事人对曹甲提交的协议书中约定的“此处房产由曹甲出资购买,产权归购买人曹甲”的真实性无异议,故该项内容的约定合法有效。案涉房屋系曹甲以父亲曹某的名义实际出资从单位购买,曹甲系该房屋的实际出资购买人,虽房屋所有权登记的所有权人为曹某,但曹甲为案涉房屋的所有权人。按照协议书约定,陈某对案涉房屋享有居住权,依法予以保护。
 
        说法
 
        居住权,是用益物权的一种。民法典物权编的一大亮点,就是增加规定居住权这一新型用益物权。什么是居住权呢?民法典第三百六十六条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。第三百六十七条规定,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。简单地说,居住权就是对他人的住宅享有占有、使用的权利。
 
        居住权是一种排他性物权,且高于所有权,若房屋设立了居住权,无论这套房屋怎样出售、转让、抵押,都不影响居住权人居住、使用这套房屋。正是这种排他性物权,使居住权具有保护弱势群体的社会属性,为弱势群体的住房问题提供了法律保障。在案例一中,感情不和的李先生和沈女士协议离婚,但是住房只有一套,双方又都没有能力再去另买一套,于是,双方约定王先生享有居住权。这样就保证了无房一方即使离了婚也能正常生活。在案例二中,无论房产的所有权归谁所有,陈某有了该房产的居住权,即便是该房产被子女卖与他人,陈某仍然能在该房子里终身居住。综上可见,在居住权存续期间,无房一方基于所享有的居住权,可以对抗房屋所有权,即使该房屋另行出售,由于居住权的存在,无房一方仍可在该房屋内居住。
 
        关于居住权还有一点需要注意的是,若想要购买二手房,情况就会稍微复杂一些,购房时除了需要查询房屋的权属、抵押、查封等情况,还要查询房屋是否登记了居住权。一旦登记有居住权,购房者即便是获得的房屋所有权,拿到产权证,也无法改变居住权人已经居住的事实,不能要求居住权人腾房。
 
        居住权并非长期居住就能获得,设立居住权主要可通过两种方式:第一、依合同而取得居住权。如双方当事人签订居住权合同,合同上应载明当事人的姓名、住宅位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等内容。一定要签订书面合同,采用口头等形式是无效的。而且,还必须向登记机构申请居住权登记,登记以后居住权才开始生效。也就是说,如果房屋设立了居住权,别人在获取房屋信息时,是可以看到房屋设立居住权的,并且,居住权具有人身专属性,不能转让、继承。居住权的期限可以自行设立,5年、10年、20年均可,也可是终生,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。第二,依遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。通过遗嘱的方式设立居住权,不以书面形式为必要条件,应以符合遗嘱法定形式和效力为准。基于遗嘱继承的特殊性,通过遗嘱设立居住权,应根据民法典的规定,因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。继承从被继承人死亡时开始。那么通过遗嘱设立居住权的,应自继承开始时设立,即通过遗嘱设立居住权不采用登记生效主义,若要对抗善意第三人,居住权人可在取得居住权后向登记机构申请居住权登记,以公示自己的居住权,维护自身合法权益。
 
        居住权是围绕满足居住人的生活需求而设立的用益物权,因此,居住权人对住宅享有占有、使用的权利。民法典第三百六十九条规定,居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。因此,在所有权人协商一致的情况下,设立居住权的房屋是可以进行出租的,但租赁期不能超过居住权规定的时间,同时,居住权人需要对承租人的行为负责。
 
        居住权人在享有居住权的同时,也应当承担相应的义务,以维护所有权人的合法权益。居住权人的义务主要有:居住权人在居住期间负有保管房屋的义务。不得就其居住权设定抵押或其他任何权利负担。同时,居住权人还应当承担房屋的日常的管理和维修费用及其他使用过程中的合理费用支出,不得随意改变房屋的结构和用途。居住权人在居住期届满时负有返还房屋的义务。

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